土体制度与小产权房
发布时间:2013-03-01 19:22:11  消息来源:  作者:

作者:童大焕

  土地储备与货币超发互相作用

  政府预先征地的土地储备制度,不仅使大量土地征后抛荒,加剧征地拆迁矛盾,而且在相当程度上绑架了中国的银行体系,绑架了中央政府。土地是城市最为重要的资源,对城市土地进行集中储备和供应是城市经营的核心环节。土地储备最早起源于1896年的荷兰阿姆斯特丹,随后欧洲很多国家都实行了土地储备制度,后来在瑞典、法国、德国、英国、美国、澳大利亚、韩国等国家得到推广。20世纪80年代初期的香港也实行了土地储备制度。

  中国内地的政府土地储备制度,比住房私有化还早。住房私有化出现在1998年,但在此前,1996年上海就成立了中国第一家土地储备供应机构———“上海市土地发展中心”,1997年8月杭州成立了“杭州市土地储备中心”。杭州的土地储备中心成立之后,效果突出,国家1999年开始把杭州土地储备制度的经验和成果推广开来,得到各地政府和土地管理部门的推崇,随后各地都纷纷成立土地储备机构。2007年11月19日,国土资源部等三部委出台《土地储备管理办法》,意味着中国内地的政府土地储备制度纳入了法制轨道。

  土地储备制度下,政府不再直接用财政或者开发商的钱来征地,而是用银行的钱来征地,用征来的地向银行进行抵押贷款,未来卖地的钱,就是连本带利还银行的根本依据。这部分银行借款,俗称地方债。到目前为止,中国的地方债有多少?官方公布的数据是10.7万亿元,民间和境外一些媒体则另有说法,有的认为10.7万亿只是有明确的土地做抵押的,还有大量上级机构没查出来的,总额最高的说法接近20万亿元。

  而中国内地整个银行业的资产有多少?银监会披露:截至2011年12月末,我国银行业金融机构总资产为111.5万亿元;总负债为104.3万亿元。也就是说,银行业的净资产只有7.2万亿元。所以,紧紧依赖土地的地方债的安全,事实上紧紧连着整个银行业的安全。如果政府储备的土地卖不出去或者被迫低价或亏本甩卖,那么银行业不安全,整个中国经济都不会安全。

  在这里,土地制度跟流动性互相作用:因为征地过程中实际只有极少量土地用于住宅建设,还要大量补贴工业用地等(投资型政府下,地方政府的唯一利器),因此助推了地价房价;而土地集体所有,导致征地太容易,地方政府通过向银行大肆借地方债滥征土地,加之不断上基建项目(价格和数量都是正常市场需求的N倍),必然加剧货币需求,导致货币流动性上升,也会助推物价房价。

  这是一个极有意思的中央和地方政府互相绑架的现象:因为分税制导致中央和地方政府财权事权不协调,使土地财政和地方债事实上成了地方政府的“第二财政”。“第二财政”不稳,则金融不稳;“第二财政”要稳,则房地产必须稳。

  土地集体所有和小产权房为什么不敢放开

  饱受高房价之苦的一些民众纷纷转向小产权房。许多小产权房是村集体之间通过整合集体所有的建设用地和宅基地,然后再在整合之后的集体土地上建设的。一般是开发商提供资金,镇政府或者村政府提供土地,最后房子分成,省去了招拍挂等许多环节,因为没有土地出让金、契税和各种税费,小产权房在购买的时候既方便又便宜,而且这种“方便”还包括不受限购等方面的限制。

  据国土部门不完全的统计,截至2007年上半年,全国小产权房面积已经达到66亿平方米,近年来小产权房存量逐年增加。另据全国工商联数据,1995~2010年,全国小产权房竣工建筑面积累计达7.6亿平方米,相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。小产权房在深圳、北京等房价较040第一章 调控十年 高房价打败中国高城市持续热销,最多的已达到房地产市场销售总量的1/5。

  虽然国土资源部一直想清理小产权房,但总量还是越清越多。对已经成型的、规模较大且已经卖出的小产权房,拆除的可能性很小。否则大规模拆除将激化社会矛盾,影响社会稳定;其次也是住房建设资金和建筑材料的巨大浪费。

  但为什么又一直不肯放开,通过完善规划、收取房产税、交易税等方式方法让小产权房转正呢?至于更进一步的完善农民的土地产权,让农民的土地和房屋私有产权更完整、更独立,却是连提都不敢提。

  小产权房和土地私有化,并不会影响政府的地方债。农民不是傻瓜,一旦土地私有化和小产权房合法化,他们的要价会更高,随着税费的完善,今天所谓小产权房的价格也会水涨船高。因此它对城市尤其是大中城市房价的影响也不会很大,尤其是对中心城区房价的影响更是微乎其微。

  小产权房合法化和土地私有化,影响最大的是两个方面:一是政府的土地储备制度。土地产权落到农民个人了,征地就要一家一户地谈,大规模征地和在此基础上的大规模土地储备就越来越难,地方政府招商引资的最有力武器从此失去锋芒。它将逼迫政府职能和中国经济发展模式的全面转型,政府“以经济建设为中心”失去依据,被迫回到守夜人的位置上,以社会保障、安全和公平正义为中心。这是好事,中国社会由此从权力市场经济向真正的自由市场经济转型。

  影响最大的另一个方面,是房地产补贴工业用地的时代终结,房地产价格有可能带来真实的回落。但更重要的是市场价格被扭曲的现象会得到纠正,以后谁要是办企业,不可能再获得由房地产补贴出来的廉价工业用地了。失去了房地产对工业的补贴以后,工业的真实成本浮出水面,可以挤出在地方政府竞相压低成本招商引资过程中富余出来的大量过剩产能,有效淘汰低附加值、低效率的企业,对环境保护和中国的产业升级都大有好处。

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