危机中的中国思考
发布时间:2013-03-01 19:22:20  消息来源:  作者:

作者:厦斌

房市调控,路在何方?

  当今,对中国房地产市场的看法,几乎是个“万花筒”。宏观决策者、地方政府、开发商企业、行业主管、投资投机者、低收入百姓及各种媒体,对过去和当下的房价与房价政策,众说纷纭,公婆说理各有一套。过去不一样,现在仍不一样。一边是一些人在喋喋不休宣传“刚性需求”;一边是低收入百姓拼命感叹房价太高,“一套房子消灭一个中产者的一生消费”;一边在查囤地、增加土地供应,一边不断出现创新高的“地王”,等等。为什么房市讨论中各种意见分歧如此之大?如此热闹?可以说这种现象也是宏观经济各领域讨论中最为突出的。

  正因为分歧如此之大,且房地产市场直接涉及当前的经济复苏,又涉及社会稳定的大局,因此,确实是该到认真反思、认真总结中国十几年房市发展的经验与教训的时候了。修修补补、零打碎敲的政策,不足以彻底解决问题。因篇幅关系,在此就其思想原则进行反思。

  1.从1987年和1988年分别开始的土地使用权拍卖和住房货币化道路是正确的,不容怀疑。但是,这丝毫不意味着,房价涨到低收入百姓通过货币化已无法实现住房基本需求也是合理的。这不是改革的初衷。(关键语:改革方向是正确的)

  2.中国人多地少,又是13亿人口大国,粮食需要基本自给,这是中国在大国竞争中的一项基本战略。因此确保一定的耕地,是筹划住房建设用地的“底线”,决不能动摇。(关键语:耕地底线绝不能动摇)

  3.百姓住有所居,既是由福利房向货币分房改革的目的,又是一国社会、政局稳定的基础,这也是一条底线,决不能动摇。如果中国当前这条“底线”未保障,说明房市调控思路更要反思!(关键语:低收入百姓有房可住也是底线)

  4.中国人多地少,且经济正处崛起过程中,百姓收入亦趋不断提高,对“住有所居”的改善要求会不断提高,从此意义说,对土地、对高品质住房是刚性需求。但是,分历史阶段而言,如果在确保了多数百姓住有所居“底线”的情况下,目前房价飞涨态势下的这种“刚性需求”也许就是相对的,就是“柔性”的。(关键语:似是而非的“刚性需求”)

  5.随着居民可支配收入的不断提高和对改善性住房需求的增大,毫无疑问,房市对一国GDP增长的贡献度会日益提高,其支柱产业的地位也日益凸现,这是必然的。客观上,亚洲金融危机后中国经济的恢复增长和当今美国危机后中国经济的复苏,房市作用不可抹杀。(关键语:支柱产业也有规模问题)

  6.在现实中,住房既是消费品,又是投资品,这已是不争的事实。而房市的金融虚拟资产属性越大,对一国经济周期波动、稳定宏观经济的负面干扰越大。(关键语:应削弱房市的虚拟资产因素)

  7.运用金融手段鼓励居民跨期消费,是提高一国经济效益和国民福利的长期有效手段,也是近期扩大内需和消费的短期政策要旨。但是,凡事皆有度。跨期消费必须考虑居民可支配收入的增长趋势,及其与宏观经济稳定发展的平衡。(关键语:跨期消费要有度)

  8.中国人购房受文化、家庭观念、习惯影响较深。作者认为,体现为文化观念习惯的上层建筑是可以变化的。(关键语:购房观念由制度决定)

  9.当前各级地方政府搞项目投资、建设社会保障房的资金。如果进一步采取强有力措施,抑制打击投资、投机购房,从而稳住地价,但地方财力缺口凸现,眼前的社会保障房资金来源怎么办?经济保增长问题怎么办?(关键语:以制度改革解决地方政府的建设资金缺口)

  10.以消费品市场为导向。坚持此导向的措施,第一,对低收入群体的住房需求。第二,依法确保农民土地出让收益后,专项用于低收入群体住房建设中的各种优惠补贴及其相关的城市公共设施建设。第三,对居民纯市场化购房,继续鼓励跨期消费。以国家“明天”的财力去维持房市“今天”的泡沫。第四,若地方财力确实在完成廉租房等社会保障房建设任务和确保农民合法利益后,仍有余力的,不反对各地支持“类经济适用房”建设。第五,通过政策引导,不鼓励居民从房地产这一虚拟资产市场获得财产性收入,鼓励其从实体经济投资中获得财产性收入。(关键语:不同需求分类调控)

  11.必须尽快配套改革非房市上的相关制度,满足民间资金投资的需求和维持中国高投资率、经济高增长的需要。(关键语:要给有钱居民开辟投资渠道)

  12.当前的房市调控,重要的是要讲究策略。要兼顾长期政策和短期政策的结合,关键是要处理好投资复苏政策、扩大民间投资政策和房地产市场本身政策这三者调整关系的搭配衔接,这是当前理顺中国房市调控方向中的最大难题。(关键语:信号要明确,政策要配套)

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