王德福:业主自治的结构困境及其超越(2)
发布时间:2019-12-03 08:29:51  消息来源:  作者:
  二  业主自治内涵:“维权”与“自治”辨析
  “维权”往往预设业主行为的正当性,实际上却存在对真实世界业主完整权益的简单化理解甚至是误解。“维权”的产权基础是“建筑物区分所有权”,《物权法》第七十条将该权利表述为“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”建筑物区分所有权的特殊性在于,区分所有的房屋不能从建筑物及其整体空间中完全切割出来,业主对其专有部分所有权权益的享受离不开整个建筑物共用设施的支撑,这就是区分所有权的“相对性”[12]。
  我们可以将业主的权利行使区分为三个具有内在关联的层次:首先是业主对其专有部分享有的占有、使用、收益和处分的权利,以及共有部分的共有权益。需要注意的是,要认识到专有权的完全实现离不开共有部分的支撑,不应把这个层次的权益从共有部分中割裂出来。共有部分所提供的居住环境的好坏直接影响着业主居住权益的实现,也影响着业主专有权变现的价值。其次是业主对其专有权的行使受到建筑物整体性和相邻关系的约束。建筑物的整体性决定了业主对专有部分的某些行为不能完全自主,业主对专有部分的物理改造可能危及建筑物的安全、破坏整体美观或影响其他业主的使用,业主在其房屋内的行为也会产生负外部性,比如噪声扰民等。不受约束的权力行使既损害其他业主的权益,最终也会损害业主本人的权益[13]。我国城市居住模式同欧美日韩等发达国家相比,最大特点是高层集合式住宅占比最高,这就意味着我国居民在行使其区分所有权权益时,面临着高度复杂的相邻关系。维权研究将业主权益简化为业主同开发商和物业公司之间的关系,显然忽略了集合式居住造成的复杂相邻关系的存在。最后是与权利相对的义务。没有脱离义务存在的权利,也没有脱离权利存在的义务,权利义务的一体性要求我们将义务行使纳入到对业主权益内涵的理解中。这尤其表现在共有部分,业主在共有部分的活动不应对其产生破坏,还要为共有部分的维护承担付费、管理等义务。《物权法》第七十二条规定“业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务”,并进一步强调“不得以放弃权利不履行义务”。一个只享受权利却不肯承担义务的业主显然不能算合格的业主,更谈不上现代公民。然而,现实的复杂性就在于,人们在声张个人权利时的积极性总是超过其履行义务的积极性,而少数人的“搭便车”行为,更是成为业主共同管理活动中的顽疾。上述三个层次构成了建筑物区分所有权的全部内涵,缺少任何一个层次,本质上都是对区分所有权的完整权益的破坏。后两层权利内涵的实现,需要业主的自觉,但实践起来并不容易。人们往往对第一个层次的权利内涵更为敏感,以至于经常发生超越权利边界的行为,即突破建筑物整体性和相邻关系约束,过度声张和行使个人权利,对于义务则更加冷漠。
  业主自治是实现权利约束和义务履行的方式,其最终目的也是实现业主建筑物区分所有权的完整权益。因此,业主自治的功能,是将业主组织起来,更有效更有力地维护全体业主的合法权益,同时自主选择有效方法实现对业主的权利约束,督促其义务履行,营造和维护宜居环境。业主自治是业主对其区分所有权的行使,其中共同管理权的客体是共有部分,其权利行使的相对人则包括业主在内。“维权”视角将业主权利行使的相对人简化成开发商或物业公司,预设了业主权益的一致性,显然是对业主权利完整内涵的曲解。业主自治的实际内涵远超“业主维权”,核心就是不将业主与资本或权力预设为二元对立的关系,自治本身不是目的,而是业主组织起来,与相关利益主体良性协作,实现小区善治。所谓良性协作关系就是业主、业委会与物业公司、社区基层组织等主体,在治理实践中形成合理的责权利关系,寻求各方利益诉求的最大公约数。小区善治就是为居民创造幸福宜居的外部环境,也为物业保值增值夯实基础。幸福宜居的生活权利才是业主最根本的权利。

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